자산운용사, 대기업이 오피스빌딩을 매입하는 이유#1

부동산은 컨텐츠다 라는 주제로 세미나를 진행하고,

반응이 정말 좋았습니다.

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오늘은 그 주제에 대해서 한번 설명드려보고자 합니다.

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모 신문사의 2019년 7월 기사 입니다.

2019년 상반기에 오피스 시장 거래금액이 사상 최대치를 기록했다는 소식입니다.

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주요한 부분들은 빨간줄로 표시를 해 두었는데요.

여기서 표시되는 GBD ,YBD , CBD는 각각

강남 비지니스 디스트릭트(Gangnam business district), 여의도 비지니스 디스트릭트(Yuido business district), 센트럴 비지니스 디스트릭트(Centra business district) 라고 해서

서울에 존재하는 핵심 업무권역을 표현하는 약어 입니다.

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핵심업무권역이라는 표현은 강남과 여의도, 서울시청 인근을 지칭하는 국내에서 유일하게

서울 오피스밀집지역에만 사용되는 단어이기도 합니다.

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다시 기사로 돌아가서 왜 요즘같은 부동산 침체시기에 거래액이 최고치를 경신할 수 있었을까요?

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결론 부터 말씀드린다고 하면

공유오피스라는 개념이 생겨났기 때문입니다.

오피스빌딩이라는 자산(혹은 부동산)은 사실 2010년대 초반만 하더라도,

미국으로부터 촉발 된 서브프라임 모기지 사태로 인해, 그리고 인터넷의 발달과

고용지수의 하락으로 체크되는 기업의 소형화등을 통해 자산운용사나, 부동산 투자회사들에게

계륵과 같은 존재 였습니다. 2010년대 초반 기사들을 찾아보신다면,

강남, 여의도로 표현되는 핵심업무 권역 중 특정 지역은 공실율이 10%에서 많게는 30% 가까이

나타납니다.

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이 공실율을 드라마틱하게 낮추게 된 계기가 바로 공유오피스의 등장입니다.

정확한 표현으로는 공유오피스의 대중화라고 해야겠지요.

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기업은 점차 소형화 전문화 되며, 직접고용 보다는 외주를 통해 필요한 업무를

아웃소싱하는데에 점차 익숙해 지다 보니, 1인 기업과 10인 이내의 근무인원이

기업들 중 높은 비중을 차지하게 되었습니다.

컨텐츠로 부동산이 변화한다.

라는 것이 제가 오늘 포스팅하는 요지입니다.

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공유오피스라는 개념. 즉 공유라는 개념은.

조금 더 근사한 오피스 빌딩에서 근무하고 싶은 소규모 인원으로 구성된

기업들의 니즈에 완벽히 부합하였으며, 강남, 여의도, 시청(광화문)등에

근거지를 두고 보증금이 큰 돈이 들지 않아도 사무실을 구하고

번듯한 주소지를 가진 명함을 내밀 수 있었다는 사실이

수요자에게 적극적으로 어필 되었던 것입니다.

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그럼 여기서 자산운용사가 오피스 빌딩을 매입하는 이유,

정확히는 핵심업무권역에 오피스 빌딩을 매입하는 이유를

알아 보시죠.

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예) 핵심업무권역에 A라는 빌딩이 있다고 하죠

이 건물의 공실율은 15%, 연면적은 2천평(전용면적 기준)입니다.

전용 평당 임대료는 15 만원입니다.

매입 전	매입 후 리모델링
공실율	15%	기본 3% + 2%(미팅룸,라운지)
공용면적(미팅룸, 라운지)	없음	40평(전용면적대비 2%의 공실율)
임대료	15만	20만이상
전체자산평가	1	20 / 15만 ==> 1.3

기본적으로 가져가게 되는 공실율

즉 변하지 않는 고정 공실율이 무려 2%나 늘어나게 되는

선택을 하게 됨으로써

전반적으로 모든 면적에 대한 임대료를 상승 시킬 수 있는

상품으로 재 기획이 된 것입니다.

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이 것이 바로 오피스 빌딩을 매입해서 운영하고자 하는 대기업과

자산운용사의 전략인 것입니다.

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다음 포스팅에서는 핵심업무권역에 사무실을 구하고자 하는

대표들의 심리에 대한 인문학적, 사회학적 고찰을

해보도록 하겠습니다.

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좀 더 궁금한 부분이 있다거나 하시는 분들은

댓글을 통해서 의견 나누고 소통하시면 좋겠습니다.